안녕하세요 여러분,
전세사기에 대해 얘기하겠습니다.
현재 전세사기 피해를 입어 경매를 진행중입니다. 제가 스스로 알아보고 직접 부딪혀 보면서 현재까지 알게 된 것들을 공유합니다.
세 번의 포스팅을 할 예정입니다.
전세사기1편. 전세사기 인지했을 때 해야 할 것
전세사기 2편. 본격 경매 진행
전세사기 3편. 경매 후의 이슈들
이번 포스팅의 중점은 예방법, 해결법이 아니고 이런 상황의 피해자가 이렇게 대응하고 알아보고 있다.
그리고 전세사기를 인식한 이후부터 해두어야 할 절차를 알아보겠습니다.
여러분의 상황을 제 상황과 비추어 보고 상통하는 부분이 있다면 참고하시면 되겠습니다.
매물과 여건이 괜찮다면 어쩌면 위기를 기회로 바꿀 수도 있습니다. 그럴 수 있는 경우이기를 진심으로 바랍니다.
많은 전세사기 유형이 있으나, 다섯가지만 나열해 보겠습니다.
1. 대리인의 이중계약
2. 깡통전세 (대출과 전세금액이 매매가 보다 높은 물건의 계약)
3. 다중 계약(매물 1개에 여러 세입자와 계약)
4. 신탁 사기
5. 대항력 선순위 이용 (계약 후 세입자가 전입신고, 확정일자 작업 하기 전 임대인이 집을 담보로 대출)
저는 1번 깡통전세에 임대인이 갑자기 바뀌는 상황까지 더해졌습니다. 이런 경우도 주변에 심심찮게 보입니다.
배경::
2019년 11월.
수원에서 '중소기업청년대출'로 전세금액의 80%인 8천만원을 대출받아 살던 중 1년 만에 인천으로 이직을 하며 목적물 변경함.
인천에는 '중소기업청년대출' 얘기를 하면 보여주는 매물이 정말 없다. 하루 종일 네 집을 보고 겨우 마땅한 빌라를 구했음.
새로 계약한 집은 '다세대 주택(건물의 호실 별로 각 임대인이 다름)', 등기부등본상 근저당 없음.
이사 직후 확정일자, 전입신고 완료.
간과::
1. 주변 빌라의 매매가와 전세가 시세
2. 전세보증금반환보증의 조건
첫째로 계약 물건 주변 시세를 알아보지 않았습니다. 수원에서 살던 집 계약 당시에 나름 꼼꼼히 알아보았고 계약을 했습니다. 이직으로 인해 인천에 집을 알아볼 때도 이 정도 집에 이 정도 전세 가면 괜찮겠다 싶어 계약을 했으나 입사 일정이 촉박했던 탓에 주변 시세를 알아보지 않았던 것이 컸지요. 물론 집주인이 계약을 이행했으면 문제가 없었겠지만 최악을 대비했어야 합니다.
두번째로 전세 보증보험 가입 조건입니다. 계약 당시에 부동산 중개인에게 보증보험 가입 가능에 대해 물었고 중개인은 당연히 된다고 얘기했습니다. 그러나 중개인은 보증보험 상담사가 아닙니다. 거래만 이뤄주면 그만인 인간이었던 것이죠.
계약 직후 보증보험 가입을 하기 위해 은행에서 상담했습니다. 2019년 당시 보증보험 가입 조건에 거래금액(전세가)이 '공시지가'의 150%를 넘는 계약은 가입 진행이 되지 않았습니다. 연장 계약은 하지 않겠다고 마음먹었지만 때는 늦었네요.
발단::
계약 후 약 2주 뒤, 부동산 중개인이 집주인이 바뀌었다며 새 임대인 이름이 적힌 부동산 계약서를 가지고 옴.
아무튼 집주인이 바뀌었다.
전개::
계약하고 약 1년 쯤 되었을 때, 어느 부동산 컨설팅 회사에서 임대인 대리로 이 집을 거래하고 있다며, 현재 집주인이 전세 보증금 반환 능력이 되지 않아 이 집을 처분하고 그 돈으로 내 보증금을 물어주겠다고 함.
그러나 대리인은 차액을 더 뜯어먹으려 터무니없는 금액으로만 거래를 유도했고 결국 만기가 지나도록 집 처분하지 못 함.
이미 전세사기 눈치채고 있었으나 계약서상의 만기일자가 되지 않아 거래를 어겼다고 볼 수 없어 법률적으로 조치할 수 있는 사항이 없다.
대처::
1. 임대보증금 반환소송(지급명령)
2. 임차권등기 명령
3. 부동산 강제집행(민사집행)
1. 임대보증금 반환소송
임대차계약서상의 만기일자 끝난 직후 바로 시작. 내가 임대인에게 연장 계약을 하지 않겠다고 표현 했던 것들을 첨부하여 진행합니다. 문자나 통화 녹취, 내용증명이 해당됩니다. 내용증명은 의사표현의 한 방법일 뿐입니다. 자체만으로 법률적인 어떤 효력을 기대할 순 없습니다.
반환소송을 하기위해 변호사나 법무사를 통해 할 수도 있는데요 '전자소송'을 강력히 추천합니다. 여러분 혼자서도 할 수 있습니다. 소송단계에서 등기우편이 이용되기 때문에 수 만원의 금액은 들 수 있습니다. (임대보증금 반환소송, 임차권등기 명령, 부동산 강제집행 모두 전자소송으로 가능합니다.)
임대보증금 반환소송은 무조건 승소합니다. 상대가 계약을 이행하지 않은 사실이 분명하기 때문이죠. 그렇기 때문에 전자소송으로 큰 비용 없이 혼자서 하시기를 바랍니다. 그럼에도 꼼꼼히 하고자 자문을 구한다고 하면 법무사를 추천합니다.
2. 임차권등기 소송
"내가 이 매물에 이 만큼의 권리가 있다"는 것을 표현하는 것입니다.
전입신고를 하고 확정일자를 받은 것으로 이 매물에 대한 '대항력' 예전 말로는 '전세권'이 생기지만, 등기부등본상에는 나의 권리가 표기되어있지 않습니다.
임차권등기소송을 하면 등기부등본상에 내 권리의 규모를 표기하여 대외적으로 행사할 수 있습니다. 여건상 집을 비우고 이사를 가더라도 내 권리가 등기부등본상에 명시가 되어있죠. 이때부터는 집을 비우면 계약 불이행에 대한 이자가 책정된다고 알고 있습니다.
임차권등기 완료 후에는 임대인이 다른 세입자를 구할 때 어려움이 생깁니다. 계약을 고려하는 사람들은 임차인의 이름을 보고 '이 집에 문제가 있구나!' 생각하고 거래를 주저하기 때문에 연락이 닿는 임대인이라면 이를 해제하기 위한 퍼포먼스를 취할 것으로 '기대'정도 할 수 있습니다.
아무튼 저는 "일단 내 권리를 적어 놓자!".
3. 부동산 강제집행
알고보니 이 임대인(최 모 씨)은 약 380개의 물건을 가지고 있는 빌라왕 급의 인간말종이었습니다. 경찰서 금융범죄수사대에서 연락이 와서 최 모 씨에 대한 피해자로 피해진술을 했습니다. 몇 차례 임대인의 공판에 참석해보았으나 피의자인 임대인 쪽에서 계속해서 시간 끌기를 하고 판사는 덩달아 끌려다니고 도저히 답답해서 못 보겠더랍니다. 참, 임대인이 사기죄로 형을 받는 것과 우리가 돈을 돌려 받는 것은 같이 생각할 수 없습니다. 우리가 할 것은 계속해서 해 나가야합니다.
그래서 이 집을 직접 경매에 내놓기로 했습니다. 누군가가 경매로 낙찰받으면 그 금액의 일부를 배당받거나, 새 임대인이 내 전세금을 보전해 주도록 하기 위해. 혹은 그럴 가망이 보이지 않는다면 울며 겨자 먹기로 이 집을 내 집으로 만들어 버리기 위해 '부동산 강제집행(민사집행 소송)'을 진행하기로 했습니다.
저는 내 집으로 삼을 생각을 하고 있습니다. 그 이유는,
하나, 이 집을 낙찰받을 사람이 없기 때문입니다. 경매 낙찰받는 사람은 아무리 낮은 값에 낙찰받더라도 임차인인 내 보증금을 보전해 주어야 합니다. 그렇기 때문에 낮은 값에서 낙찰은 큰 의미가 없습니다.
만일, 혹시라도 이 매물에 호재가 있어 값이 오를 가능성이 충분하다면 누구라도 경매에 입찰할 것입니다. 이 포스팅 첫머리에 '위기를 기회로 바꿀 수 있다'는 의미는 바로 이것 때문입니다. 그렇다면 경매로 내가 사는 것도 좋은 방법입니다.
둘, 어서 이 문을 닫고 자유로워지고 싶기 때문입니다. 이 매물은 투자가치가 높아 보이지 않습니다. 하지만 어서 이 지지부진한 전세사기의 늪에서 벗어나고 싶습니다. 손해는 당연히 보겠지만 감내하려고 합니다. 전세사기가 발목을 잡는다면, 전세사기를 잘라내지 못한다면, 발목을 잘라버리겠습니다. 물론 조금만 자르려고 노력할 겁니다.
당부의 말::
전세사기를 당하고 당혹스러움을 안은 채 검색하던 중 이 글을 읽으시는 분들께 드리고 싶은 말이 있습니다.
여러분의 잘못으로 이 상황이 초래된 것이 아닙니다. 돈 한 푼 없이도 부동산을 살 수 있는 환경을 조성하고 방치한 사회와 그 시스템. 이를 악랄하게 이용하는 사람들의 지능적인 덫에 걸린 것입니다.
안타깝게도 내 당연한 권리와 돈을 찾는 것은 외롭고 오래 걸리는 싸움입니다. 때로는 내가 무엇과 싸우는 지도 인지하지 못할 만큼 답답할 수 있습니다. 결코 스스로를 탓하지 말고 보란 듯이 나의 재산과 나의 권리를 찾으시기를 바랍니다. 저 또한 그럴 것입니다.
도움받을 수 있는 곳::
1. 경찰서 : 민원 상담을 위한 변호사가 있다. 가서 꼭 문의해보세요. 저는 아직까지 임대인이 내 계약으로 인해 취득한 이익이 분명하지 않다고 하여 형사사건으로 소송이 어렵다고 했으나 결과가 어떻든 소송은 누구든 할 수 있습니다!
2. 구청, 관공서 : 구청에도 민원 상담을 위한 변호사가 있습니다. 구청 사이트에서 미리 예약하는 것이 좋습니다.
3. 법률구조공단 : 무료 법률 상담으로 미리 예약하여 약 20분씩 상담을 받을 수 있습니다.
4. 네이버 카페 "민사소송도우미"
민사 사건에 대해 질문을 하면 변호사가 핵심 간략히 답변을 달아 줍니다. 비슷한 피해유형을 검색하여 도움 받을 수 있습니다.
5. 전세사기 피해지원센터
국토교통부에서 전세사기에 관한 특별법을 시행하며 지역별로 상담센터를 지원하고 있습니다. 며칠간 전화를 계속 걸었으나 통화하기가 정말 힘들었습니다. 결국 인천 전세피해지원센터에 방문해 보니 2명이 상담을 진행하며 전화까지 받고 있었습니다. 그리고 상담 변호사 2명과 다른 사항 다루는 2명 정도 있었던 것으로 기억합니다. 이러니 전화받기가 어려웠겠지요.
우리 피해자들은 전세금을 돌려받기 위한 것이 0순위이지만 전세대출연장 문제, 이직 등으로 인한 이사, 집주인의 장난질로 이어가는 실낱같은 희망과 같은 문제가 정말 많습니다. 하지만 이곳에서는 피해지원을 받기 위한 특별법 인증에 관한 지원이 주로 이루어지니 다른 질문에 상담사가 민감하게 반응하더라도 흔들리지 말고 꿋꿋하게 적절한 곳을 찾아 알아가시기 바랍니다.
마치며:: 전세사기피해자등 결정 통지서 (특별법 수혜를 위한 피해자 인증을 취득)
경매를 진행 중입니다. 이 집을 낙찰을 받을지, 집행을 취하하고 전세를 이어갈지 아직까지도 판단이 잘 서지 않습니다. 그것은 전세사기 특별법이 실질적으로 도움이 되는 지원이 없다고 느껴지기 때문입니다.
한 예로, 은행전세대출을 받아 전세를 살고 있는 사람들은 특별법 혜택으로 1~2% 초반대 저리 대출로 대환 할 수 있습니다. 하지만 중소기업청년 대출을 받고 있는 저로서는 은행대출이 아닌 '기금대출'이기 때문에 대환을 할 수 없다고 합니다. 중기청 대출 연장 몇 회 거치며 이미 2% 후반대의 이자를 납입하고 있는 저는 1~2% 초반 저리 대출이 불가능하답니다. 그렇기 때문에 낙찰을 받는다면 전세가 아닌 내 집이 되기 때문에 곧 전세대출금을 갚아야 하기 때문이죠.
특별법이 실질적으로 도움이 되지 않는다는 것은 추가 포스팅으로 다뤄보겠습니다. 모두 힘을 모아야 합니다.